過去一年，國家大力調控房地產市場，租售并舉、多主體供應等市場運行模式涌現，我國房地產行業(yè)進入新的歷史階段。因此，嶄新的發(fā)展機遇也展現在房地產企業(yè)面前。

地產行業(yè)新常態(tài)

在中央“分類調控、因城施策”的引導下, 2017年一線及熱點二線城市“限需求、促供應”調控政策持續(xù)加碼。國家統(tǒng)計局數據顯示，2017年一線、二線城市新建商品住宅價格同比分別上漲0.5%、4.2%，房價漲幅分別回落25、12個百分點，調控效果正在逐漸顯現。

十九大報告明確提出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。同時，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這標志著房地產市場正進入一個新時代，該時代將以長效機制構建為基礎，通過調整不平衡、不充分的市場現狀，完成樓市向均衡的進化，幫助人民實現美好生活，推進完成偉大的城市化進程。

我們判斷，2018年房地產行業(yè)將邁入政策管控穩(wěn)、庫存水平低、行業(yè)集中度高的新常態(tài)，集中體現在三個方面：一是嚴調控呈現常態(tài)。與過往政策調控著眼于平抑房價短期過快上漲的目的不同，本輪政策思路聚焦于中長期且可持續(xù)，通過供需兩端的強調控維持房價穩(wěn)定，進而為長效機制的加速推進爭取時間。

因此，未來一定時期內，政策將延續(xù)現有嚴控力度，尤其對于房價的控制不會松動，價格將由過去快速上漲逐漸進入穩(wěn)定增長的階段。當然，在堅持中央“穩(wěn)中求進”工作總基調下，短期政策進一步收緊及轉向的可能性都不大，行業(yè)政策波動風險較低。

二是低庫存呈現常態(tài)。我國商品住宅新開工與銷售面積連續(xù)三年倒掛，開工端的萎縮導致庫存水平不斷下降，截至到2017年末，全國商品住宅待售面積為2.67億平方米，較2016年底減少了25.1%，是繼2015年房地產去庫存化以來的最大降幅，同時一二線城市商品住房去化周期處于6-9個月的合理區(qū)間。意味著商品住宅供需總體保持平衡態(tài)勢，行業(yè)市場風險降低。

三是高集中度呈現常態(tài)。一方面，我國人口流向都市圈的再聚集將成為新型城鎮(zhèn)化的必然趨勢，這將推動一線城市將發(fā)展成超級城市，二線城市將向一線城市規(guī)?？繑n，大都市圈周邊城市價值凸顯，為地產企業(yè)的業(yè)務布局提供更為廣闊的空間；另一方面，在市場以及政策的配合推動下，資源向處于龍頭的房企聚攏趨勢尤其明顯，銷售額市場占有率快速提升，2017年Top10的占有率從2016 年的18.7%提升到24.1%，Top20的市占率從2016年的25.2%提升到33.5%，行業(yè)優(yōu)勝劣汰、強者恒強的趨勢明顯。

關鍵窗口期浮現

基于行業(yè)“一穩(wěn)一低一高”新常態(tài)，按照中國房地產市場過往“三年一次”的周期波動規(guī)律推演，預計市場短期還將承壓，2018年也將處于新一輪價格波動的谷底。但由于政策調控核心目的在于確保市場穩(wěn)定而非全面打壓市場，購房需求不會消失與轉移，對購房置業(yè)者和地產企業(yè)而言，眼下都是難得的機遇期。

從市場走勢來看，在當前“五限”調控政策基礎上，地方政府因城施策將更加靈活，部分城市及地區(qū)取消限購或放寬落戶舉措及限購門檻等，預計2018年一線以及二線限購城市成交量價均將進入“觸底”階段。

另外，對二線非限購以及三四線城市而言，經歷過往成交量、價齊升之后，市場熱度回落、去化速度放緩，房價增速將會明顯收窄或滯漲。

從行業(yè)發(fā)展來看，一方面，房企梯隊間規(guī)模差距擴大，第一梯隊與第二梯隊房企漲幅差距達106%，不進則退的態(tài)勢日益顯著，其中，融創(chuàng)、龍湖等排名靠前的房企為保持競爭位次，2017年逐步提升目標，并推動高業(yè)績目標達成；同時上市房企業(yè)績增長預期較高，既有規(guī)模本身較大的碧桂園、融創(chuàng)等龍頭房企，也有排名三十以外的龍光、禹州等后起之秀，均認為未來三年是由第二梯隊向第一梯隊沖鋒的最后窗口期。

另一方面，經營效率高的房企更受市場認可。從上市公司年報數據顯示，2016年Top10、Top10-20、Top20-30房企的平均ROE水平分別為13.8%、10.4%、8.7%，足以見得規(guī)模房企的ROE亦顯著領先，也較為容易獲得政府資源及資本市場認可。

此外，典型房企未來三年歸屬股東凈利潤預期年均增幅高達44%，將超過房企銷售額增長預期（36%），可見，除規(guī)模之外，具備競爭力的經營效率也是房企進入行業(yè)第一梯隊的共識與必要條件，規(guī)模小且運營效率低的企業(yè)將逐漸淡出行業(yè)視線。

2018年，金融貨幣政策將持續(xù)收緊，“房住不炒”主基調下因城施策特點更為突出，標桿房企加速發(fā)展的態(tài)勢不會改變。中國金茂將以“3年2000億”目標為引領，以資本市場增長要求為準繩，堅決落實“快周轉”工作要求，盡快縮短與標桿房企在經營效率方面的差距，全力沖刺1300億簽約目標，為公司實現跨越式發(fā)展奠定基礎。

中國城市化進程仍在加速，尤其各線城市擴容晉級的趨勢明顯，新的城市格局將為行業(yè)發(fā)展注入活力，新城開發(fā)、舊城更新以及特色小鎮(zhèn)建設等政策持續(xù)為市場發(fā)展提供新的需求空間。

鑒于此，中國金茂將繼續(xù)堅持以城市運營為核心的業(yè)務模式,持續(xù)推進“雙輪兩翼”戰(zhàn)略升級，加快夯實核心業(yè)務發(fā)展基礎，不斷推進金融與服務創(chuàng)新，努力發(fā)展成為“規(guī)模適度、效益優(yōu)良、品質領先、服務突出”的行業(yè)標桿與引領者，積極把握最后窗口期，盡早挺進行業(yè)第一梯隊。