日前，方興地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為確定合資格股東在優(yōu)先發(fā)售的股份合訂單位保證配額的記錄日期為2014年6月13日，公司將在當(dāng)天暫停辦理股份過戶登記手續(xù)，合資格享有保證配額股份的最后交易日為2014年6月10日。

提高流動(dòng)性

今年3月10日，方興地產(chǎn)宣布，該公司建議分拆在金茂大廈及在中國(guó)8家酒店中的權(quán)益，并將其獨(dú)立上市，這些酒店包括上海金茂君悅大酒店（位于金茂大廈內(nèi)）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店，以及正在開發(fā)中的金茂北京王府井萬麗酒店和麗江君悅酒店。

隨后的3月31日，方興地產(chǎn)對(duì)外宣布，建議分拆酒店業(yè)務(wù)并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市一事已獲聯(lián)交所確認(rèn)。

據(jù)方興地產(chǎn)彼時(shí)公布的計(jì)劃，建議分拆上市將通過由金茂投資和金茂控股聯(lián)合發(fā)行的股份合訂單位在聯(lián)交所主板上市的方式進(jìn)行。

對(duì)于方興地產(chǎn)此番分拆上市，輝立證券昨日分析指出，本次預(yù)期中的分拆可為方興地產(chǎn)提供新的融資平臺(tái)，有助于提高其流動(dòng)性和財(cái)務(wù)靈活性，為其運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目募集資金。

穆迪副總裁、高級(jí)分析師曾啟賢也認(rèn)為，酒店分拆上市可能提高方興地產(chǎn)的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)靈活性，從而為其計(jì)劃擴(kuò)大的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供資金，此外，分拆使方興地產(chǎn)能夠開發(fā)一個(gè)上市平臺(tái)，為已完工及在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目募集資金。

曾啟賢同時(shí)指出，分拆上市將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)其融資渠道多樣化，并降低對(duì)債務(wù)融資的依賴性，但是，金茂大廈和酒店業(yè)務(wù)的分拆會(huì)導(dǎo)致方興地產(chǎn)的經(jīng)常性現(xiàn)金流溫和下降，在一定程度上會(huì)抵消上述效益。輝立證券也提到，分拆上市將導(dǎo)致方興地產(chǎn)的經(jīng)常性現(xiàn)金流有所下降，只是影響有限。

方興地產(chǎn)今年4月24日公布年報(bào)顯示，該公司2013年的營(yíng)業(yè)收入207億港元，同比增長(zhǎng)21%，毛利率44%，同比上升2%。物業(yè)租賃方面，2013年方興地產(chǎn)物業(yè)租賃收入占收入總額6%，較上年增長(zhǎng)13%。對(duì)此，財(cái)報(bào)解釋，主要由于集團(tuán)旗下寫字樓業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)以及收購(gòu)南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，酒店經(jīng)營(yíng)收入占收入總額10%，較上年增長(zhǎng)3%，主要源自收購(gòu)南京國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目而取得的南京威斯汀大酒店。

協(xié)縱國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖認(rèn)為，在目前酒店物業(yè)普遍投資回報(bào)較低的現(xiàn)實(shí)下，方興旗下酒店業(yè)務(wù)分拆上市后可能面臨較大折扣，但也是因?yàn)槿绱?，酒店拆分上市宜早不宜遲，是方興盤活資產(chǎn)為數(shù)不多的途徑。

在黃立沖看來，方興未來可能有兩種途徑增加投資者對(duì)其酒店資產(chǎn)的興趣，一是對(duì)收益進(jìn)行兜底保障，二是發(fā)行時(shí)打折。

加快住宅去化

“方興地產(chǎn)住宅的溢價(jià)率較高，酒店和寫字樓經(jīng)營(yíng)比較良好，這部分現(xiàn)金流將補(bǔ)充地產(chǎn)開發(fā)的巨大長(zhǎng)線投入。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者評(píng)價(jià)道。

進(jìn)入2014年后，方興再次加大了拿地步伐，1月10日，以23.7億元總價(jià)競(jìng)得杭州拱墅區(qū)地塊；1月28日，又以101億元總價(jià)競(jìng)得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價(jià)率111.59%，折合樓板價(jià)4.76萬元/平方米；2月20日，分別聯(lián)合葛洲壩、融創(chuàng)以60億元奪得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)兩宗住宅地塊。

今年3月，在香港的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，方興地產(chǎn)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事李從瑞表示，方興今年拿地目標(biāo)為150億元，重點(diǎn)在包括北京、上海、杭州在內(nèi)的大城市，經(jīng)濟(jì)活躍的二線城市亦會(huì)考慮。

在宋延慶看來，除了中高端住宅產(chǎn)品去化情況相對(duì)較好、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)頗為良性，另一方面，方興的大股東中化可作為資金上的后盾，因此其在高地價(jià)頻現(xiàn)的一線城市拿地，若對(duì)高價(jià)地的開發(fā)水平較高、產(chǎn)品溢價(jià)能力較強(qiáng)，拿地也無可厚非。他提醒，未來，方興在開發(fā)節(jié)奏上應(yīng)避免多點(diǎn)布局、“到處開花”。

睿意德（RET）執(zhí)行董事張家鵬則對(duì)本報(bào)記者表示，一般而言，即便是央企下屬公司，亦有各自核算、平衡業(yè)績(jī)的壓力，因此，要大幅增加自持的比例，需保證下屬公司自身的運(yùn)營(yíng)能力，并保證住宅貨值足夠、去化快、溢價(jià)高，才能保證足夠的現(xiàn)金流。

“由于公司具有央企背景且財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，其融資成本較同業(yè)具有明顯優(yōu)勢(shì)，近年來處于5%~6%的水平。而公司擁有國(guó)內(nèi)最好的投資物業(yè)資產(chǎn)，經(jīng)常性現(xiàn)金流充裕，具有較高的財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)。3月份，方興地產(chǎn)發(fā)行的5億美元的擔(dān)保票據(jù)，年息僅為5.75%。而酒店相關(guān)資產(chǎn)的分拆則更加有助于提升公司的財(cái)務(wù)水平，并有助于顯著收窄NAV折價(jià)水平。”輝立證券指出，方興地產(chǎn)在2014年的銷售前景不確定性較強(qiáng)，但酒店資產(chǎn)分拆有助于估值水平的上升。

作者：蔡胤

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