前言：2009年6月30日，97輪的競價、近兩個小時的角逐，在業(yè)界以“小公司”自居的方興地產(chǎn)以40.6億元的價格拍得廣渠路15號地，成為該拍賣會上最大“黑馬”，一同參與競拍的遠洋地產(chǎn)、萬科、保利、SOHO中國在內(nèi)的眾多實力開發(fā)商紛紛鎩羽而歸。這并不是結(jié)束，2014年1月28日 ，位于上海內(nèi)中環(huán)大寧325街坊地塊起拍，萬科、中海、華潤置業(yè)、保利、金地等房企大鱷悉數(shù)到場。經(jīng)過28分鐘、154輪現(xiàn)場鏖戰(zhàn)，方興最終以101億元奪下該地塊。 2004年在香港成立的方興，滿打滿算到今天，不過十年光景。但就是這樣一位“小學生”，卻敢于亮劍眾多老牌實力房企。局外人不禁要問，方興究竟是何來頭?新華房產(chǎn)特別策劃“十年”系列報道，為您揭開方興地產(chǎn)的前世今生。

作為世界500強、央企中化集團房地產(chǎn)和酒店業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)，方興地產(chǎn)(下稱“方興”)于2007年在香港聯(lián)合交易所正式上市。資料顯示，方興目前在北京、上海等全國12個城市同時擁有20余個在建項目，開復(fù)工面積接近300萬平方米。而今方興已成功開發(fā)上海財富廣場、王府井大飯店、金茂大廈、上海港國際客運中心等眾多極具影響力的項目。梳理方興地產(chǎn)的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)其輝煌背后，是十年探路摸索。

三級跳

2004年成立之初，彼時尚未能確立發(fā)展方向的方興在拿地及投資上持謹慎態(tài)度，從2004至2008四年間，可查到的最大一筆投資，為方興通過公開投標方式競拍到一塊位于珠海市情侶北路契爺嶺的商用土地項目，占地43500平方米，項目總投資僅6.5億元。

經(jīng)歷了四年的蟄伏期，已上市一年的方興開始發(fā)力，2008年6月5日，方興宣布將以110億元的總價格間接收購中國金茂(集團)股份有限公司的全部股份。而旗下合資子公司上海匯港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也以底價11.233億元成功拍得上海虹口北外灘匯山碼頭中地塊。2009年，方興地產(chǎn)獲得了中國銀行北京分行200億元授信，在強大的資金后盾撐腰下，方興開始熱衷“下海”，在其地產(chǎn)版圖上“瘋狂擴張”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2011年至今，方興成功獲取全國范圍內(nèi)25個項目地塊開發(fā)權(quán)，土地投資花費金額高達520億元，觸角遍及北京、上海、杭州、寧波、南京、重慶等城市，而產(chǎn)品也囊括高端住宅、寫字樓、酒店和旅游地產(chǎn)等多元化業(yè)態(tài)。

從謹小慎微到百億收購金茂，再到全國加速擴張，方興用10年光景，實現(xiàn)了自己的三級跳。

多元化

與眾多老牌房企發(fā)展模式不同的是，方興的發(fā)展絕不僅限于拿地開發(fā)。

方興雖有央企背景，“但其在地產(chǎn)界經(jīng)驗尚淺，開發(fā)的經(jīng)驗和歷史都不長”，在業(yè)界摸爬滾打多年的潘石屹在公開場合毫不諱言方興目前的困境。

為此，方興創(chuàng)立之初便堅持多元化的發(fā)展策略，除地產(chǎn)外，方興通過收購與合資涉足寫字樓、酒店和旅游地產(chǎn)，以此打開局面。 2007年12月18日方興完成對凱晨置業(yè)、王府井大飯店及中化物業(yè)的收購; 2008年6月5日方興以110億元的總價格間接收購中國金茂(集團)股份有限公司的全部股份; 2009年方興旗下第六座金茂深圳JW萬豪酒店在深圳落成試業(yè)……

在地產(chǎn)界，依靠收購進行業(yè)務(wù)拓展的模式往往不被看好，但方興依靠這種模式，僅用十年光景，卻取得意外成果。2013年方興全年業(yè)績顯示，集團錄得累計取得物業(yè)簽約與土地一級開發(fā)銷售成交金額共計人民幣209.94億元，較2012年人民幣157.93億元上升33%。

布局一二線

談及方興，逆市拿地似乎讓外界捉摸不透。即便步入2014年，樓市處于調(diào)整期，方興仍未放慢擴張的腳步，1月份方興地產(chǎn)分別競得杭州拱墅區(qū)前線鍋爐廠地塊及上海閘北大寧國際社區(qū)地塊。2月份方興地產(chǎn)競得北京亦莊兩地塊.........

在錯綜復(fù)雜的地產(chǎn)界，很難妄斷方興逆市拿地的意圖，而方興地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受媒體采訪時的言論似乎給了我們答案，“公司之所以在市場低谷期拿地，是看好行業(yè)的長遠發(fā)展，對自家的高端產(chǎn)品有信心。”

據(jù)方興2013年年報顯示，2014年，方興仍將繼續(xù)加大土地、資金等核心資源的獲取力度，在土地儲備方面進一步強化一二線核心城市的區(qū)域布局戰(zhàn)略。截至今年5月份，方興優(yōu)質(zhì)土地儲備達2750萬平米。

而去年方興落子一線城市廣州南沙新區(qū)南濱水角的項目，僅拿地2個多月就破土動工，并將于今年推出市場，此舉標志著方興華南戰(zhàn)略正式開啟。

平衡有術(shù)

瘋狂的土地布局背后，疑問接踵而至：資金從何而來?如何實現(xiàn)資金平衡?

據(jù)悉，在資金獲取方面，方興也將豐富融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，除了首次采取私募方式成功發(fā)行2億美元私募債券，抓住市場窗口期成功發(fā)行3億美元公募債外，方興還成功引入約人民幣60億元股權(quán)合作資金，為方興快速發(fā)展提供了充足的資金保障。

不同于萬科奉行的“5986”原則，方興憑借“10-20-30”標準(即拿地10個月后要實現(xiàn)首期開盤，20個月后要歸還股東收入，并且要保證不能低于30%的毛利率)，保證其高周轉(zhuǎn)、高去化、低負債的資金平衡 ，也為其重金拿地打下堅實基礎(chǔ)。

記者：胡天祥

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