[摘要]

物業(yè)100%自持，5年目標100萬平方。方興已規(guī)劃確立了城市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、商務配套商業(yè)和旅游地產商業(yè)四大零售商業(yè)產品線。

8月8日，2014年中國房地產企業(yè)持有物業(yè)TOP100榜發(fā)布，方興地產以26.48億元的營業(yè)收入位列第五名，排在了新鴻基、凱德、新世界中國等傳統(tǒng)意義上以商業(yè)地產為主的企業(yè)之前。

方興地產的持有物業(yè)從寫字樓起家，此前又剛剛分拆酒店業(yè)務單獨上市；而在零售商業(yè)方面，根據方興地產副總裁、商業(yè)事業(yè)部總經理任艷華的公開介紹，方興早已規(guī)劃確立了城市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、商務配套商業(yè)和旅游地產商業(yè)四大零售商業(yè)產品線，當前正攜金茂品牌全面進軍零售商業(yè)地產領域。

布局二線城市

時代周報：在高端住宅方面，方興地產保持了高周轉的運營模式，那么在零售商業(yè)地產板塊的開發(fā)運營上采用什么樣的模式？

方興地產：公司秉持住宅開發(fā)與持有經營“雙輪驅動”的整體發(fā)展戰(zhàn)略，其中零售商業(yè)地產板塊是方興地產持有經營板塊中最重要、最具有價值的模塊之一。在這一戰(zhàn)略下，方興商業(yè)旗下所有的零售商用物業(yè)資產,均采用全部自持運營的經營模式。而這一戰(zhàn)略運營思路，也就決定了零售商業(yè)板塊的發(fā)展將有別于住宅開發(fā)板塊的高周轉思路。

時代周報：持有型物業(yè)能帶來持久的收益，但是對現金流和盈利能力都是考驗，方興如何平衡這兩者的關系？

方興地產：一般來說，基于行業(yè)板塊的發(fā)展特性，零售商業(yè)地產的發(fā)展投資期較長。但可以預見的是，零售商業(yè)地產所具有的穩(wěn)定的現金流收益、抵抗風險的能力以及強大的融資功能等，都將對方興地產未來整體的戰(zhàn)略布局和業(yè)績發(fā)展，起到強大的支撐作用。

時代周報：方興零售商業(yè)地產的總體量有多少？未來計劃提高至多少？

方興地產：目前，方興地產零售商業(yè)板塊有2個成熟運營項目和4個處于開發(fā)階段的項目，總建筑規(guī)模近40萬平方米。根據方興商業(yè)總體發(fā)展計劃，未來5年，方興商業(yè)零售商業(yè)的自持總面積將有可能達到100萬平方米。同時，隨著方興地產整體發(fā)展步伐及土地吸納節(jié)奏，方興商業(yè)旗下的零售商業(yè)面積也將不斷增加。

時代周報：在未來進駐區(qū)域和產品線拓展方面，方興地產有哪些規(guī)劃？

方興地產：從區(qū)域分布上來說，在方興地產整體發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，方興零售商業(yè)目前已初步實現了在上海、三亞、麗江、南京、長沙、青島等國內一、二線及旅游資源城市的布局。

這些零售商業(yè)地產項目，或位于所在城市中心區(qū)的核心稀缺地段，或位于具有較強發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城市中心。

產品線方面，早在發(fā)展之初，方興地產就規(guī)劃確立了城市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、商務配套商業(yè)、旅游地產商業(yè)四條產品線。

其中，J.LIFE金茂上海時尚生活中心是商務配套商業(yè)的代表；J.LIFE金茂三亞時尚生活中心，是方興地產的首個旅游地產商業(yè)項目。當前，這兩個項目均已進入成熟運營階段，經營業(yè)績良好。以三亞J.LIFE為例，在不足1000平方米的經營面積上實現了過億元的營業(yè)額。

目前，麗江J.LIFE作為商業(yè)事業(yè)部又一旅游地產商業(yè)旗艦項目正在積極籌備中。城市級商業(yè)中心的首個項目——南京金茂匯，計劃于2015年推出；此外，另一個城市級商業(yè)中心項目——長沙金茂匯和社區(qū)商業(yè)首個項目——青島金茂灣購物中心，也都處在規(guī)劃設計階段。

未來3年，方興商業(yè)有望在國內一、二線多個核心城市、形成四條產品線齊頭并進的發(fā)展局面。

差異化路線

時代周報：云南麗江的項目是方興地產在旅游綜合體領域的試水之作，該項目目前進展如何？現在云南旅游地產項目扎堆，該項目的競爭力是什么？

方興地產：方興地產在云南麗江開發(fā)的是國內較為罕見的大型高端旅游度假綜合體項目，即金茂雪山語。該項目由度假別墅、零售商業(yè)麗江J.LIFE和酒店三部分組成。該項目競爭力優(yōu)勢在于三個板塊的互為犄角和協(xié)同發(fā)展，比如商業(yè)將為酒店和別墅客群提供必須的高端配套，而度假別墅也為酒店和商業(yè)的經營帶來大量有效客源等。

值得一提的是，不同于國內眾多旅游度假地產商業(yè)基本以銷售為主，麗江J?LIFE，遵循“持有+運營”的核心理念。

方興商業(yè)事業(yè)部通過深入調研與分析，針對麗江當地存在高端商業(yè)配套不足的現狀，對麗江J.LIFE進行全盤的戰(zhàn)略設計與開發(fā)。

我們以麗江當地最原生態(tài)的美食搭配全國各地的知名餐飲品牌，同時引入麗江及民族特色業(yè)態(tài)。通過匯聚高端餐飲、精品零售、特色休閑、文化交流等方式，突破性改變麗江的商業(yè)現狀，為高端旅游度假群體提供一個高品質、重體驗的旅游商業(yè)中心。

時代周報：據了解，南京金茂匯已進入招商階段。而當前很多地產企業(yè)都在做類似的項目，加上電商壓力，方興將如何應對?

方興地產：隨著消費者消費理念的日漸成熟以及消費需求的日漸細分，不少傳統(tǒng)商業(yè)確實面臨著升級改造的壓力。市場的調整與洗牌，也意味著市場機會。

方興就是看準這樣的契機收購了原南京國際廣場項目，更名為南京金茂匯并對其進行改造升級。公司將總結過去的經驗，針對目標消費者走差異化、高品質發(fā)展路線，并借助創(chuàng)新的力量，力爭在當前商業(yè)地產開發(fā)運營同質化日益嚴重、缺乏亮點的現狀中，謀求模式創(chuàng)新、重構運營理念，體現后發(fā)優(yōu)勢。

以南京金茂匯為例，該項目將以輕奢侈為核心理念，涵蓋精品零售、高端服務、家庭娛樂、多國美食四大業(yè)態(tài)，力爭成為代言南京最新時尚生活方式的輕奢侈、重時尚、享品位、樂生活的一站式、地標型購物中心。

除了南京金茂匯，方興地產在長沙梅溪湖國際新城還擁有長沙金茂匯這一項目。方興地產是長沙河西區(qū)梅溪湖國際新城1000萬平方米沿湖土地的一級開發(fā)商。發(fā)揮一二級聯(lián)動的優(yōu)勢，方興與國際知名設計公司凱里森合作，結合梅溪湖獨特的景觀資源打造一個城市級商業(yè)中心。建成后的金茂匯將集自然、休閑、體驗為一體，成為長沙新的城市商業(yè)標桿，為長沙河西區(qū)域的發(fā)展助力。

城市級商業(yè)中心是方興商業(yè)四條產品線中最為重要的分支之一。未來，方興將擇機進入國內一、二線城市核心地段，進行該條產品線的拓展。

記者：趙卓

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