編者按 

“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。企業(yè)始終處于不斷變化的場(chǎng)景之中。”2020年的年報(bào)中，萬科的這兩句話可謂道出了行業(yè)的心聲。在這一年的開春，席卷全球的新冠疫情令身處白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多不確定性的挑戰(zhàn)。市場(chǎng)空間、規(guī)模增速、利潤(rùn)水平、現(xiàn)金安全、拓展節(jié)奏，對(duì)于這些關(guān)鍵詞，以往身處不同賽道的TOP30房企開始尋求趨同的答案——穩(wěn)健、安全、均衡。

中房報(bào)記者 曾冬梅 | 廣東報(bào)道

穩(wěn)健、安全、均衡。面對(duì)2020年的新冠疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，TOP30房企正在用自己的知與行和積極應(yīng)對(duì)措施，抗擊風(fēng)險(xiǎn)、走出低迷。

疫情對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的短期影響很明顯，萬科集團(tuán)總裁祝九勝說這體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流、開復(fù)工等方方面面。按照世茂房地產(chǎn)副主席、總裁許世壇預(yù)測(cè)，全國(guó)的房地產(chǎn)銷售金額今年可能會(huì)有10%到15%的下降。不過，TOP30房企傳達(dá)出來的整體基調(diào)是有影響，但可控，動(dòng)搖不了企業(yè)發(fā)展大局。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍將這次疫情視為“一次好的壓力測(cè)試”，她希望龍湖的利潤(rùn)還要有所增長(zhǎng)，要有強(qiáng)者的姿態(tài)。從對(duì)規(guī)模的崇拜轉(zhuǎn)向?qū)麧?rùn)的追求，是這些標(biāo)桿房企達(dá)成的共識(shí)。孫宏斌說，銷售規(guī)模的增長(zhǎng)未來不是重點(diǎn)，利潤(rùn)和品質(zhì)才是第一位的。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌也強(qiáng)調(diào)不以規(guī)模來論英雄，應(yīng)追求有利潤(rùn)的現(xiàn)金流。

中海方面則認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，但中國(guó)樓市仍有望保持10多萬億元的市場(chǎng)規(guī)模，企業(yè)要做的就是保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)守主航道。與此同時(shí)，有部分企業(yè)也發(fā)現(xiàn)需要對(duì)過往戰(zhàn)略進(jìn)行修訂，以適應(yīng)新形勢(shì)的變化。并購(gòu)市場(chǎng)的“大買家”——融創(chuàng)首次提出資產(chǎn)要有增有減，華潤(rùn)置地今年的主題是調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局，富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉為了降負(fù)債，降低了對(duì)土地招拍掛市場(chǎng)的熱情，“現(xiàn)時(shí)大家（房企們）都先看手上的錢先保護(hù)自己”。

當(dāng)然，在這個(gè)10萬億元容量的市場(chǎng)，也不乏沖勁十足的企業(yè)家。中國(guó)恒大董事局主席許家印重提“高增長(zhǎng)”戰(zhàn)略，恒大今年的內(nèi)部銷售目標(biāo)是8000億元，同比增長(zhǎng)33%，是前三強(qiáng)里唯一公開提出量化指標(biāo)的房企。世茂是并購(gòu)市場(chǎng)中的新貴，許世壇希望跑得比TOP20還要快，權(quán)益利潤(rùn)年均增長(zhǎng)20%以上，成為行業(yè)領(lǐng)先的標(biāo)桿。

正如萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮所說，“當(dāng)好農(nóng)民種好地”，農(nóng)民不需要預(yù)測(cè)天氣，只需要提高自己的種地能力。房地產(chǎn)行業(yè)也一樣，無論市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者需求如何變化，房企只需要做好自己的本職工作，提供好的產(chǎn)品與服務(wù)，多賺錢、少負(fù)債，就能“活得好，活得久”。

疫情短期影響大 長(zhǎng)期可控

對(duì)于疫情，危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的萬科頗為詳細(xì)的分析了公司所受到的沖擊。祝九勝直言，“這場(chǎng)疫情整體上對(duì)公司的影響還是相當(dāng)大的。”銷售方面，萬科2020年2——3月份的銷售同比減少了510億元，其中武漢、宜昌和鄂州在1月23日之后基本就沒有新的銷售。疫情給交付也帶來了新的壓力，一季度萬科1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年大概涉及3.9萬戶，對(duì)開復(fù)工的影響也是很直接的，因?yàn)橐咔?，今年開工比以往年整整晚了40天，占了一年的1/9。這些影響最終將體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面，銷售回款大幅下降，也給未來1——2年產(chǎn)生了遠(yuǎn)期的結(jié)算壓力。

其他房企所受的影響也比較明顯，但大部分認(rèn)為影響只限于第一季度，預(yù)計(jì)全年可以趕回來。

碧桂園：疫情的影響主要來自于兩個(gè)大方面，一個(gè)是銷售環(huán)節(jié)的制約，二是供貨的制約。去年一季度大概供貨在900多億元，今年一季度供貨預(yù)計(jì)只有510多億元，這主要由于工程停建原因造成影響。公司一方面積極開展線上銷售工作，一方面積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)。伴隨著政府因城施策的保障政策，以及消費(fèi)保障政策的出臺(tái)，相信疫情的影響會(huì)在銷售端逐步消除。未來三個(gè)季度，希望通過努力能夠?qū)崿F(xiàn)全年目標(biāo)。

中海地產(chǎn)：原計(jì)劃新增的供貨延遲，銷售周期縮短，影響了去化率，少量項(xiàng)目可能年內(nèi)無法按計(jì)劃銷售。公司調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃，大力開展線上銷售，重新匹配資源，降低疫情影響。本年供貨中約4%存在延誤風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該基本還是可控的。

中國(guó)金茂：整個(gè)工期被疫情影響了一個(gè)月，總體來說影響有限。200多個(gè)項(xiàng)目只有7個(gè)在武漢，武漢的項(xiàng)目大概在4月15日可以開工，被影響2個(gè)月。全年2000億元銷售目標(biāo)不會(huì)調(diào)整。

正榮地產(chǎn)：疫情對(duì)經(jīng)營(yíng)有一定的影響，2月和3月影響大，但是控制得比預(yù)期好，基本實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。2——3月春節(jié)期間本身就是銷售淡季，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)80%，4月會(huì)完全恢復(fù)。2019年下半年拿地多，2020年銷售大部分是存量貨值，受影響小。

世茂房地產(chǎn)：1、2月份銷售額下降了20%，整個(gè)一季度還是會(huì)下降10%以內(nèi)。估計(jì)二季度開始，疫情影響可以慢慢消化，預(yù)計(jì)下半年才有增長(zhǎng)。最好的情況下，今年全國(guó)銷售額有可能做到15萬億元，但是現(xiàn)階段的政策還是不夠的，所以市場(chǎng)壓力還是巨大的。酒店業(yè)務(wù)的收入，在疫情前本來可以做到30億元，增長(zhǎng)30%，但現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)減到5%，大概調(diào)減了5、6億元。

雅居樂：疫情對(duì)樓價(jià)的影響，就目前的計(jì)算來看影響不是很大，始終都是需求晚兩步。整體來看，今年如果是1、2月份的銷售收入減少大概4成左右的話，對(duì)全年確實(shí)有影響。但相信下半年會(huì)加快速度，將差額補(bǔ)上來。

未來十年地產(chǎn)仍看好 

雖然增量空間在縮小，但房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)容量仍然相當(dāng)可觀，顏建國(guó)認(rèn)為至少未來十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最好的行業(yè)之一。在房住不炒的政策基調(diào)下，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有所釋放，平穩(wěn)是主旋律，大漲大跌、大起大落的概率很小。在總量穩(wěn)定的前提下，房企的機(jī)會(huì)來自于市場(chǎng)、行業(yè)的分化，以及發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。

中國(guó)恒大董事局主席許家?。菏芤咔榈挠绊?，全世界每一個(gè)國(guó)家的各大銀行，都在放寬金融政策，想辦法增加流動(dòng)性。我認(rèn)為我們國(guó)家也一樣，在流動(dòng)性肯定要給予大力支持，不然經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也是很困難的。流動(dòng)性的增加會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的銷售、消費(fèi)產(chǎn)生一些刺激。在房住不炒的政策指引下，房?jī)r(jià)我認(rèn)為肯定不會(huì)升，但是你要說大幅度下降，我認(rèn)為還不至于，因?yàn)榱鲃?dòng)性增加，需求同樣也會(huì)增加。應(yīng)該說對(duì)全國(guó)來說，我認(rèn)為房地產(chǎn)總的成交量不會(huì)下降，房?jī)r(jià)不會(huì)上升，但也不會(huì)大跌。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌：目前疫情的發(fā)展也帶來一些不確定性，我們預(yù)計(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度是審慎樂觀，整個(gè)市場(chǎng)份額在去年達(dá)到了高點(diǎn)，今年，會(huì)在去年的基礎(chǔ)上有所回調(diào)。整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不太好，但地產(chǎn)金融政策還是穩(wěn)健偏樂觀，我們認(rèn)為中央政策房住不炒是主基調(diào)，疫情期間，國(guó)家在金融政策上更多的是增加流動(dòng)性。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌：疫情持續(xù)一段時(shí)間還是肯定的，嚴(yán)重但不悲觀。全球調(diào)整財(cái)政寬松，中國(guó)貨幣和財(cái)政也會(huì)寬松的，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不用擔(dān)心。中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一輪輪調(diào)控，從2016年10月到現(xiàn)在三年半，調(diào)整后行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就不那么大了?，F(xiàn)在房住不炒、錢不能太多進(jìn)入地產(chǎn)，這些邏輯都沒有變，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯不變的情況下，大漲大跌都不會(huì)出現(xiàn)。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)：未來十年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最好的行業(yè)之一，市場(chǎng)容量保持高位不變。目前環(huán)境下，對(duì)市場(chǎng)難以預(yù)測(cè)。從靜態(tài)來看，我們對(duì)今年市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂觀，量?jī)r(jià)穩(wěn)定的狀態(tài)。2020年延續(xù)三年趨勢(shì)可能性比較大，面積指標(biāo)可能有所減少，價(jià)格會(huì)有個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。

旭輝集團(tuán)董事局主席林中：短期內(nèi)，行業(yè)現(xiàn)金流緊張，破產(chǎn)中小企業(yè)增多，集中度提高，收并購(gòu)機(jī)會(huì)增加；一線、二線、強(qiáng)三線城市市場(chǎng)表現(xiàn)好于三四線城市，下半年市場(chǎng)銷售會(huì)好于上半年；政策平穩(wěn)、市場(chǎng)平穩(wěn)，不會(huì)大起大落；房地產(chǎn)融資松緊適度，境內(nèi)融資成本降低。

中長(zhǎng)期來看，總需求沒有減少，未來10至20年內(nèi)城市化紅利依然存在，疫情只是延后了消費(fèi)需求，并未減少。城市進(jìn)一步分化，有人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、治理能力強(qiáng)的城市市場(chǎng)表現(xiàn)更好；房企進(jìn)一步進(jìn)化，行業(yè)加快整合洗牌，進(jìn)入加速淘汰賽；房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)線上化、布局多元化，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型；行業(yè)從土地紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代，未來是品牌紅利時(shí)代。行業(yè)未來毛利率壓力加大，通過多元化拿地、多元化收入、提升組織效能，降低成本提高毛利率。

增利潤(rùn)、降負(fù)債、慎拿地

萬科定義的白銀時(shí)代有幾大特征，從增量到存量、從平衡到極化、從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、從單一到全面，他們認(rèn)為極化發(fā)展使競(jìng)爭(zhēng)者的距離拉得更近，復(fù)雜模式帶來更多變數(shù)，全面競(jìng)爭(zhēng)需要更全面的能力結(jié)構(gòu)去覆蓋。2020年，可以明顯看到各大房企均著力在補(bǔ)短板，加固護(hù)城河。例如，恒大與融創(chuàng)、富力均提出明確的降負(fù)債目標(biāo)，因此，恒大要控土地規(guī)模、銷售高增長(zhǎng)，融創(chuàng)、富力要謹(jǐn)慎拿地，甚至不排除處置部分資產(chǎn)。降負(fù)債壓力較小的企業(yè)，則將目光聚焦在進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量上，龍湖與世茂都希望利潤(rùn)能持續(xù)增長(zhǎng)，保持自己的強(qiáng)者姿態(tài)。

萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮：企業(yè)的免疫力之一體現(xiàn)在現(xiàn)金為王，萬科追求有利潤(rùn)的收入和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，且堅(jiān)持始終不囤地、不捂盤、不拿地王。2020年萬科將在吸收過往轉(zhuǎn)型升級(jí)成果的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)做好三件事情。第一是對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化進(jìn)行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯。第二是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運(yùn)營(yíng)，提升競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)營(yíng)效益。第三是深化組織重建，在實(shí)踐中檢驗(yàn)組織能力與效能，完成事人匹配。

許家?。?020年對(duì)恒大來說是極其重要的一年，從今年開始，我們下大決心，有信心、有能力把負(fù)債及負(fù)債率實(shí)現(xiàn)大幅下降，全面實(shí)施高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略。我們內(nèi)部奮斗目標(biāo)是今年要實(shí)現(xiàn)8000億元的銷售，三年的規(guī)劃，到2022年我們內(nèi)部的奮斗目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)年銷售1萬億元的發(fā)展規(guī)劃。未來三年，計(jì)劃土地儲(chǔ)備每年減少3000萬平方米，每年平均有息負(fù)債要下降1500億元。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍：疫情到來的時(shí)候我們做壓力測(cè)試，預(yù)計(jì)疫情比較嚴(yán)重的情況下，龍湖仍然可以保證正?；钪＝衲甑闹笜?biāo)里，哪怕微弱的情況下，仍然要考慮有所增長(zhǎng)，我覺得這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。強(qiáng)，其實(shí)不是說要強(qiáng)、好強(qiáng)，實(shí)際上是過去的沉淀，在危難之中能夠產(chǎn)生一定的爆發(fā)力。

孫宏斌：銷售規(guī)模的增長(zhǎng)未來不是重點(diǎn)，利潤(rùn)和品質(zhì)才是第一位的，以穩(wěn)健、以安全、以均衡為重點(diǎn)，不斷提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，最終來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提高，未來融創(chuàng)是這個(gè)管理邏輯。在融資方面要調(diào)結(jié)構(gòu)、降成本；在持有資產(chǎn)方面要平衡總量，有增有減；在拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)方面，要謹(jǐn)慎拿地、把握并購(gòu)機(jī)會(huì)。我們判斷今年將是洗牌年，今年并購(gòu)的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年，但優(yōu)質(zhì)并購(gòu)標(biāo)不是很多。

世茂房地產(chǎn)副主席、總裁許世壇：關(guān)于未來三年，實(shí)際上我們已經(jīng)有一個(gè)五年的計(jì)劃，2017、2018、2019年是快速增長(zhǎng)年，2020年、2021年也會(huì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。所以世茂應(yīng)該每年還是會(huì)進(jìn)步的，但快多少這也很難說，但是我們對(duì)2021年已經(jīng)有很細(xì)的要求，在銷售的增速上，希望比前二十還要更快。權(quán)益后的利潤(rùn)增長(zhǎng)也希望能夠做到每年20%以上，這應(yīng)該都是行業(yè)領(lǐng)先的標(biāo)桿地位。

富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉：目前公司凈負(fù)債率接近200%，希望能夠慢慢下降，下降的策略有幾個(gè)：第一加快銷售速度，第二希望買地的速度比較平穩(wěn)。坦白說，對(duì)在招拍掛市場(chǎng)的很大動(dòng)作，沒有什么特別的計(jì)劃，現(xiàn)時(shí)大家（房企們）都先看手上的錢先保護(hù)自己。如果用一萬元（售價(jià)）來說，那也就是在三千元左右（地價(jià)）我們才會(huì)動(dòng)心。

雅居樂集團(tuán)主席兼總裁陳卓林：今年有2000多億元的可售貨值，按這個(gè)來說，我們保守做到1200億元?，F(xiàn)在不是沒賣貨，主要就是兩個(gè)原因：第一，一季度減少了一半銷售了，這是追不回來的；第二，接下來的三個(gè)季度，我不敢想象是有多少銷售。我也跟其他同行、朋友都有溝通，其實(shí)大家都是一樣的，今年能夠確保去年的銷售額，已經(jīng)是能交得了貨的。

正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席黃仙枝：從我們經(jīng)營(yíng)層面來講，下一步繼續(xù)挖潛，特別是要提高產(chǎn)品能力，加強(qiáng)溢價(jià)能力。做好成本把控和現(xiàn)金流管理，加強(qiáng)市場(chǎng)研判。我覺得更關(guān)鍵的核心還是提高凈利潤(rùn)率，這對(duì)企業(yè)才是最關(guān)鍵的。特別看好一二線城市，我認(rèn)為這個(gè)跟我們這些布局還是比較吻合的。堅(jiān)持城市深耕，“1+6”核心布局不變。加強(qiáng)高周轉(zhuǎn)、核心地段的招拍掛項(xiàng)目，創(chuàng)新拿地，產(chǎn)業(yè)勾地，降低土地成本。

華潤(rùn)置地董事會(huì)主席王祥明：調(diào)節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局。調(diào)節(jié)奏為注重拿地窗口期，不在高位搶地，調(diào)結(jié)構(gòu)為注重以高周轉(zhuǎn)、住宅為主的項(xiàng)目，調(diào)布局為側(cè)重于一二線城市及有產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市，聚焦京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等都市圈。

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》（2020年4月20日  04版）