成為城市運(yùn)營(yíng)商，意味著企業(yè)的戰(zhàn)略目光已經(jīng)超出一塊土地，上升到對(duì)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)的洞察

梁笑辰

中國(guó)金茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理

6000年前，聚居文明取代遷徙文明，城市應(yīng)運(yùn)而生。無(wú)論是美索不達(dá)米亞平原上的泥土房屋，還是古羅馬帝國(guó)的寬闊街道，抑或是清明上河圖中的汴京，都是各自所處時(shí)代人類文明的集大成者，城市成為傳承與創(chuàng)新的引擎。

隨著時(shí)代進(jìn)步，城市已經(jīng)走過(guò)自然無(wú)序擴(kuò)張和政府封閉主導(dǎo)的自發(fā)階段，邁進(jìn)政府科學(xué)主導(dǎo)與企業(yè)開(kāi)放合作的運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在政府和企業(yè)建立契約伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)上，通過(guò)前瞻規(guī)劃、土地整理、設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資、多元服務(wù)等一系列資源整合和系統(tǒng)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值和居民生活質(zhì)量進(jìn)而人居幸福感的持續(xù)提升。

城市運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯

在中國(guó)早期城市運(yùn)營(yíng)階段，以上海浦東新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，依靠工業(yè)化高速發(fā)展的推動(dòng)，已經(jīng)展示了城市價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益共同提升的發(fā)展邏輯。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，制造業(yè)所占經(jīng)濟(jì)總量比重持續(xù)下降，服務(wù)業(yè)所占比重持續(xù)上升并占主導(dǎo)地位，消費(fèi)取代投資成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一動(dòng)力。

據(jù)聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到70%，中國(guó)城市人口總數(shù)將超過(guò)10億，相比較2018年我國(guó)城鎮(zhèn)化率的59.58%，未來(lái)人口城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展仍有巨大提升空間。

可以預(yù)計(jì)，進(jìn)入高質(zhì)量時(shí)代后，中國(guó)的城市運(yùn)營(yíng)邏輯將按“以城聚人、以城促產(chǎn)”的“城-人-產(chǎn)”導(dǎo)向進(jìn)行演進(jìn)，這也是中國(guó)金茂城市運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯。

中國(guó)金茂早在2015年就確立了“城市運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略定位，2016年進(jìn)一步明確“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”的城市運(yùn)營(yíng)模式，到2017年正式形成城市核心綜合體、城市新城、特色小鎮(zhèn)的城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品線。過(guò)去的2018年，在“科學(xué)至上”核心價(jià)值理念指引下，中國(guó)金茂繼續(xù)推進(jìn)與集團(tuán)的業(yè)務(wù)協(xié)同，創(chuàng)新政企合作模式和資源協(xié)同渠道，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目共贏。

“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”

“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”是指以規(guī)劃驅(qū)動(dòng)為牽引，以資本驅(qū)動(dòng)為基石，助力城市升級(jí)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

在規(guī)劃端，積極發(fā)揮專業(yè)能力，以整體性、系統(tǒng)性、前瞻性、科學(xué)性的規(guī)劃為城市發(fā)展指引，一張藍(lán)圖繪到底。

在資本端，結(jié)合公司資金及信用優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮金茂資本的平臺(tái)作用，以投引產(chǎn)，產(chǎn)融結(jié)合，在促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，帶動(dòng)片區(qū)開(kāi)發(fā)。

在城市升級(jí)方面，依托在品質(zhì)住宅、高端酒店、精品商業(yè)、5A級(jí)寫字樓領(lǐng)域積累的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與品牌影響力，帶動(dòng)城市功能升級(jí)與消費(fèi)升級(jí)。

在產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面，聚焦大文化、大健康、大科技三大產(chǎn)業(yè)。2018年中國(guó)金茂簽約的產(chǎn)業(yè)合作資源達(dá)到309家，通過(guò)產(chǎn)業(yè)合作和產(chǎn)業(yè)孵化，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

充分利用住宅、資本、酒店、商業(yè)、綠建等自身平臺(tái)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，中國(guó)金茂還成立了城市運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新孵化母基金，致力于投資科技、文化、健康方向的創(chuàng)新型企業(yè)，為項(xiàng)目落地和城市發(fā)展儲(chǔ)備新動(dòng)能。

創(chuàng)新政企合作模式

政企合作共贏，是城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的根本出發(fā)點(diǎn)。

一方面，政府需要與有資本實(shí)力、品牌運(yùn)作能力的企業(yè)共同開(kāi)發(fā)，提升城市品牌形象，最大化釋放空間價(jià)值；需要找到能夠提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源、具備責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)暮献骰锇椋餐苿?dòng)區(qū)域發(fā)展。

另一方面，企業(yè)也需要與政府形成長(zhǎng)期、緊密的合作關(guān)系，解決城市運(yùn)營(yíng)全周期的工作難點(diǎn)，提升城市運(yùn)營(yíng)的效果與收益。

以長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城為例，中國(guó)金茂與政府建立了平等合作、互信共贏的關(guān)系，按照一張藍(lán)圖繪到底的設(shè)想，三年起勢(shì)、五年成城，全面引入優(yōu)質(zhì)文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)及居住等配套設(shè)施，將城郊打造成長(zhǎng)沙市最具活力的城市新中心。梅溪湖國(guó)際新城先后獲得首批“全國(guó)綠色生態(tài)示范城區(qū)”、首批“國(guó)家智慧城市創(chuàng)建試點(diǎn)城區(qū)”和“2014年中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“2016年全球人居環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”等國(guó)家級(jí)和國(guó)際級(jí)殊榮，也是中國(guó)首個(gè)實(shí)現(xiàn)“碳中和”的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

協(xié)同推進(jìn)科技興城

協(xié)同，是多元化業(yè)務(wù)集團(tuán)面臨的重要課題。

十多年來(lái)，中國(guó)金茂培育孵化了酒店、商業(yè)、寫字樓等持有運(yùn)營(yíng)板塊，打造了金茂綠建和金茂資本兩大業(yè)務(wù)平臺(tái)，通過(guò)多業(yè)務(wù)平臺(tái)協(xié)同助力城市運(yùn)營(yíng)。

2018年，在集團(tuán)指導(dǎo)下，中國(guó)金茂與能源、農(nóng)業(yè)、金融等板塊建立起長(zhǎng)效工作機(jī)制，推動(dòng)中化產(chǎn)業(yè)資源與地方政府對(duì)接合作。結(jié)合青島西海岸中化創(chuàng)新科學(xué)城、廣州南沙生命科學(xué)城、三亞南繁科技城等項(xiàng)目實(shí)踐，積極探索股權(quán)合作、產(chǎn)業(yè)基金合作、科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)合培育等多種協(xié)同模式，推動(dòng)“科學(xué)至上”戰(zhàn)略落地。

青島西海岸中化創(chuàng)新科學(xué)城是集團(tuán)內(nèi)部板塊之間資源協(xié)同、思行協(xié)同的典型案例。2018年9月，青島西海岸新區(qū)、中化能源科技有限公司、中國(guó)金茂正式簽署三方投資合作協(xié)議書，共同打造以中化能源互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園為龍頭的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，并命名為“中化創(chuàng)新科學(xué)城”。

該項(xiàng)目通過(guò)中化產(chǎn)業(yè)資源落地，協(xié)同獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，在滿足產(chǎn)業(yè)需求的同時(shí)展開(kāi)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，以城市運(yùn)營(yíng)反哺產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前中化能源科技公司辦公場(chǎng)所已正式投入使用，產(chǎn)業(yè)載體和產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)正在積極推進(jìn)。

城市運(yùn)營(yíng)再出發(fā)

成為城市運(yùn)營(yíng)商，意味著企業(yè)的戰(zhàn)略目光已經(jīng)超出一塊土地，上升到對(duì)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)的洞察，并將產(chǎn)品的全生命周期與城市中的一代代人緊密關(guān)聯(lián)。

截至2018年底，中國(guó)金茂已在全國(guó)六大區(qū)累計(jì)落地15個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)到6420萬(wàn)平方米，深耕長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)等國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的落地和綠色健康、智慧科技理念的引入，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)城市的煥新與發(fā)展。

2019年，中國(guó)金茂將繼續(xù)秉承“科學(xué)至上”核心價(jià)值理念，以“釋放城市未來(lái)生命力”為己任，聚焦“兩驅(qū)動(dòng)，兩升級(jí)”的城市運(yùn)營(yíng)模式，遵循“城-人-產(chǎn)”的城市運(yùn)營(yíng)邏輯，通過(guò)“政企共贏”市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制和“協(xié)同創(chuàng)新”內(nèi)部合作機(jī)制的深化發(fā)展，為城市發(fā)展賦能。