過(guò)去一年，國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，租售并舉、多主體供應(yīng)等市場(chǎng)運(yùn)行模式涌現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的歷史階段。因此，嶄新的發(fā)展機(jī)遇也展現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面前。

地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)

在中央“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”的引導(dǎo)下, 2017年一線及熱點(diǎn)二線城市“限需求、促供應(yīng)”調(diào)控政策持續(xù)加碼。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年一線、二線城市新建商品住宅價(jià)格同比分別上漲0.5%、4.2%，房?jī)r(jià)漲幅分別回落25、12個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn)。

十九大報(bào)告明確提出，“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。同時(shí)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代，該時(shí)代將以長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建為基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)整不平衡、不充分的市場(chǎng)現(xiàn)狀，完成樓市向均衡的進(jìn)化，幫助人民實(shí)現(xiàn)美好生活，推進(jìn)完成偉大的城市化進(jìn)程。

我們判斷，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將邁入政策管控穩(wěn)、庫(kù)存水平低、行業(yè)集中度高的新常態(tài)，集中體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是嚴(yán)調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)。與過(guò)往政策調(diào)控著眼于平抑房?jī)r(jià)短期過(guò)快上漲的目的不同，本輪政策思路聚焦于中長(zhǎng)期且可持續(xù)，通過(guò)供需兩端的強(qiáng)調(diào)控維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，進(jìn)而為長(zhǎng)效機(jī)制的加速推進(jìn)爭(zhēng)取時(shí)間。

因此，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，政策將延續(xù)現(xiàn)有嚴(yán)控力度，尤其對(duì)于房?jī)r(jià)的控制不會(huì)松動(dòng)，價(jià)格將由過(guò)去快速上漲逐漸進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)的階段。當(dāng)然，在堅(jiān)持中央“穩(wěn)中求進(jìn)”工作總基調(diào)下，短期政策進(jìn)一步收緊及轉(zhuǎn)向的可能性都不大，行業(yè)政策波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較低。

二是低庫(kù)存呈現(xiàn)常態(tài)。我國(guó)商品住宅新開(kāi)工與銷(xiāo)售面積連續(xù)三年倒掛，開(kāi)工端的萎縮導(dǎo)致庫(kù)存水平不斷下降，截至到2017年末，全國(guó)商品住宅待售面積為2.67億平方米，較2016年底減少了25.1%，是繼2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存化以來(lái)的最大降幅，同時(shí)一二線城市商品住房去化周期處于6-9個(gè)月的合理區(qū)間。意味著商品住宅供需總體保持平衡態(tài)勢(shì)，行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低。

三是高集中度呈現(xiàn)常態(tài)。一方面，我國(guó)人口流向都市圈的再聚集將成為新型城鎮(zhèn)化的必然趨勢(shì)，這將推動(dòng)一線城市將發(fā)展成超級(jí)城市，二線城市將向一線城市規(guī)?？繑n，大都市圈周邊城市價(jià)值凸顯，為地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局提供更為廣闊的空間；另一方面，在市場(chǎng)以及政策的配合推動(dòng)下，資源向處于龍頭的房企聚攏趨勢(shì)尤其明顯，銷(xiāo)售額市場(chǎng)占有率快速提升，2017年Top10的占有率從2016 年的18.7%提升到24.1%，Top20的市占率從2016年的25.2%提升到33.5%，行業(yè)優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)明顯。

關(guān)鍵窗口期浮現(xiàn)

基于行業(yè)“一穩(wěn)一低一高”新常態(tài)，按照中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)往“三年一次”的周期波動(dòng)規(guī)律推演，預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期還將承壓，2018年也將處于新一輪價(jià)格波動(dòng)的谷底。但由于政策調(diào)控核心目的在于確保市場(chǎng)穩(wěn)定而非全面打壓市場(chǎng)，購(gòu)房需求不會(huì)消失與轉(zhuǎn)移，對(duì)購(gòu)房置業(yè)者和地產(chǎn)企業(yè)而言，眼下都是難得的機(jī)遇期。

從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，在當(dāng)前“五限”調(diào)控政策基礎(chǔ)上，地方政府因城施策將更加靈活，部分城市及地區(qū)取消限購(gòu)或放寬落戶(hù)舉措及限購(gòu)門(mén)檻等，預(yù)計(jì)2018年一線以及二線限購(gòu)城市成交量?jī)r(jià)均將進(jìn)入“觸底”階段。

另外，對(duì)二線非限購(gòu)以及三四線城市而言，經(jīng)歷過(guò)往成交量、價(jià)齊升之后，市場(chǎng)熱度回落、去化速度放緩，房?jī)r(jià)增速將會(huì)明顯收窄或滯漲。

從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，一方面，房企梯隊(duì)間規(guī)模差距擴(kuò)大，第一梯隊(duì)與第二梯隊(duì)房企漲幅差距達(dá)106%，不進(jìn)則退的態(tài)勢(shì)日益顯著，其中，融創(chuàng)、龍湖等排名靠前的房企為保持競(jìng)爭(zhēng)位次，2017年逐步提升目標(biāo)，并推動(dòng)高業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成；同時(shí)上市房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期較高，既有規(guī)模本身較大的碧桂園、融創(chuàng)等龍頭房企，也有排名三十以外的龍光、禹州等后起之秀，均認(rèn)為未來(lái)三年是由第二梯隊(duì)向第一梯隊(duì)沖鋒的最后窗口期。

另一方面，經(jīng)營(yíng)效率高的房企更受市場(chǎng)認(rèn)可。從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年Top10、Top10-20、Top20-30房企的平均ROE水平分別為13.8%、10.4%、8.7%，足以見(jiàn)得規(guī)模房企的ROE亦顯著領(lǐng)先，也較為容易獲得政府資源及資本市場(chǎng)認(rèn)可。

此外，典型房企未來(lái)三年歸屬股東凈利潤(rùn)預(yù)期年均增幅高達(dá)44%，將超過(guò)房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)預(yù)期（36%），可見(jiàn)，除規(guī)模之外，具備競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)營(yíng)效率也是房企進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)的共識(shí)與必要條件，規(guī)模小且運(yùn)營(yíng)效率低的企業(yè)將逐漸淡出行業(yè)視線。

2018年，金融貨幣政策將持續(xù)收緊，“房住不炒”主基調(diào)下因城施策特點(diǎn)更為突出，標(biāo)桿房企加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。中國(guó)金茂將以“3年2000億”目標(biāo)為引領(lǐng)，以資本市場(chǎng)增長(zhǎng)要求為準(zhǔn)繩，堅(jiān)決落實(shí)“快周轉(zhuǎn)”工作要求，盡快縮短與標(biāo)桿房企在經(jīng)營(yíng)效率方面的差距，全力沖刺1300億簽約目標(biāo)，為公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

中國(guó)城市化進(jìn)程仍在加速，尤其各線城市擴(kuò)容晉級(jí)的趨勢(shì)明顯，新的城市格局將為行業(yè)發(fā)展注入活力，新城開(kāi)發(fā)、舊城更新以及特色小鎮(zhèn)建設(shè)等政策持續(xù)為市場(chǎng)發(fā)展提供新的需求空間。

鑒于此，中國(guó)金茂將繼續(xù)堅(jiān)持以城市運(yùn)營(yíng)為核心的業(yè)務(wù)模式,持續(xù)推進(jìn)“雙輪兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)，加快夯實(shí)核心業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，不斷推進(jìn)金融與服務(wù)創(chuàng)新，努力發(fā)展成為“規(guī)模適度、效益優(yōu)良、品質(zhì)領(lǐng)先、服務(wù)突出”的行業(yè)標(biāo)桿與引領(lǐng)者，積極把握最后窗口期，盡早挺進(jìn)行業(yè)第一梯隊(duì)。